Kann man eine Immobilie reservieren?

Die "Reservierung" einer Immobilie wird von vielen Kaufinteressenten noch immer als praktische Möglichkeit gesehen, sich ein Haus oder eine Wohnung zu sichern. Sich die Immobilie nicht von dem Interessenten wegschnappen zu lassen, der nach mir besichtigt, ist das erklärte Ziel einer solchen angestrebten Reservierungsvereinbarung bzw. eines Auftrags zur Vermittlung einer Reservierung, wie es korrekt heißt. Doch was bedeutet das eigentlich genau?

Reservierungen bieten keine Sicherheit für Kaufinteressenten

Eine Vereinbarung über eine Objekt-Reservierung mit einem Makler allein garantiert Ihnen als Kaufinteressenten nicht, dass Sie die Immobilie auch erwerben können. Der Makler würde mit einer solchen Vereinbarung, d. h. ohne Rücksprache mit dem Eigentümer, eine durchweg unwirksame Absprache treffen bzw. sich sogar dem Risiko des Vertragsbruches aussetzen, da er dem Eigentümer vertraglich zugesichert hat, alles zu tun, um einen Käufer zu finden. Eine Reservierung, die immer mit einer unterbrochenen Vermittlungstätigkeit einher geht, steht der Maklertätigkeit damit entgegen, falls die Vereinbarung allein zwischen Kaufinteressent und Makler getroffen wird.

Wird der Eigentümer hingegen einbezogen und erklärt sich zusammen mit allen beteiligten Parteien einverstanden mit einer Reservierungsvereinbarung, dann können Sie Glück haben und eine Vermarktungspause erreichen (in der Regel ca. 8 Wochen), um alles Nötige für den anstehenden Kauf vorzubereiten und die Immobilie dann auch zu erwerben. Allein eine verbindliche Zusage, dass Sie die Immobilie in jedem Fall kaufen dürfen, ist auch dies nicht: Der Eigentümer kann bis zur Unterzeichnung des Hauptvertrages (Kaufvertrages) seine Verkaufsabsicht aufgeben oder an einen anderen Interessenten verkaufen. Und auch Sie als Interessent sind rechtlich selbstverständlich nicht an eine solche Vereinbarung gebunden.

Reservierungsgebühren rechtlich kritisch

Der Bundesgerichtshof hat die Zahlung einer Reservierungsgebühr entsprechend als "unangemessene Benachteiligung" des Kaufinteressenten eingestuft, da dieser während der Reservierungsdauer keine "geldwerte Gegenleistung" des Maklers erhält. Makler sind deshalb angehalten, auf eine Reservierungsgebühr zu verzichten und eine Reservierung, wenn überhaupt, nur als eine Art Bekräftigung der Kaufabsicht zu sehen. Ein Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung zusammen mit einer Vereinbarung einer Objektreservierung, die auch vom Eigentümer unterschrieben wird, hat also maximal psychologische Effekte.

Reservierungsvertrag oder Vorvertrag als verbindliche(re) Alternativen

Entschließen sich die Kaufparteien, eine verbindliche Reservierungsvereinbarung zu treffen und formulieren einen entsprechenden Vertrag inklusive Regelungen für die Aufgabe der Kauf- oder Verkaufsabsicht (d. h. Regelungen zu Schadensersatzansprüchen), so ist dies verbindlich im Sinne eines rechtskräftigen Vertrages. Aber die Immobilie sicher (verkauft) haben Sie auch in diesem Fall nicht: Denn auch wenn den Vertragsparteien u. U. Kosten für den Rücktritt von der Kauf- bzw. Verkaufsabsicht entstehen - die Möglichkeit zum Rücktritt haben beide Parteien in der Regel immer noch. (Eine notarielle Beglaubigung eines solchen Vertrages wird hinsichtlich der Wirksamkeit empfohlen.)

Anders beim sogenannten Vorvertrag: in diesem Falle sind sich beide Parteien sicher, den Hauptvertrag abzuschließen und gehen mit einem Vorvertrag die Verpflichtung ein, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt auch tatsächlich zu verkaufen bzw. zu kaufen. Mögliche Gründe für das Abschließen eines Vorvertrages sind, wenn das Abschließen des Hauptvertrages aus "rechtlichen oder tatsächlichen Gründen" zu diesem Zeitpunkt nicht möglich ist.
Ein Vorvertrag bedarf wie der Hauptvertrag der notariellen Beurkundung.

Fazit

Verkäufer suchen und schätzen zuverlässige und solvente Käufer. Makler schätzen darüber hinaus, wenn Interessenten klar Interesse bekunden und die Nachweise erbringen, die für eine erfolgreiche Vermittlung eines Hauses oder einer Wohnung notwendig sind, das heißt primär ein positiver Bonitätsnachweis und eine Finanzierungsbestätigung. Jeder Verkäufer ist zudem bestrebt, möglichst auch den Verkaufspreis zu erzielen, den er sich für seine Immobilie wünscht und nicht unter Wert zu verkaufen.
Sie als Interessent haben es damit größtenteils selbst in der Hand, ob man Sie als potenziellen Käufer in Betracht zieht oder auch nicht. Eine Reservierungsvereinbarung ist damit in der Regel nicht nötig.